¿Quién Paga el Control de Plagas en una Renta de Washington?

La pregunta detrás de la pregunta

Casi nadie nos llama para preguntar por la Ley de Arrendamiento Residencial. Llaman porque hay ratas en el espacio bajo el piso y un desacuerdo sobre quién paga, y el desacuerdo lleva tres semanas mientras las ratas no se detienen. Por eso conviene poner lo que la ley dice de verdad, con sus palabras y con el enlace para que usted la lea. Esto no es asesoría legal — somos una empresa de control de plagas, no abogados —, pero el texto es corto y más concreto de lo que la gente espera.

Lo que dice la ley

La disposición es el RCW 59.18.060(4), dentro de la lista de obligaciones del arrendador en la Ley de Arrendamiento Residencial. Le exige al arrendador:

"Provide a reasonable program for the control of infestation by insects, rodents, and other pests at the initiation of the tenancy and, except in the case of a single-family residence, control infestation during tenancy except where such infestation is caused by the tenant"

En nuestra traducción: dar un programa razonable para controlar infestaciones de insectos, roedores y otras plagas al empezar la renta y, salvo en una residencia unifamiliar, controlar la infestación durante la renta, salvo cuando la causó el inquilino.

• Uno: un programa al empezar la renta. Aplica a toda renta, casas unifamiliares incluidas.
• Dos: control durante la renta, que es la obligación continua y la que la gente cree que lo cubre todo.
• Tres: la excepción de la casa unifamiliar. La obligación continua aplica "salvo en una residencia unifamiliar".
• Cuatro: la excepción de lo causado por el inquilino, que vale incluso donde aplica la obligación continua.

Casi todos los desacuerdos reales viven en la tres y la cuatro.

La casa unifamiliar, y lo que esa excepción no hace

Si usted renta una casa sola, y no una unidad en un edificio, la ley no le impone a su arrendador un programa continuo de control de plagas; WashingtonLawHelp lo dice claro. Pero las otras obligaciones del arrendador en la misma ley no tienen esa excepción: mantener la estructura — techo, paredes, cimientos — aplica a una casa rentada igual que a un edificio, y el edificio tiene que cumplir los códigos y ser habitable.

Y las plagas entran por defectos de la estructura. Quizá el arrendador no le debe un programa de visitas, pero una ventila con la malla oxidada, una tapa de acceso que ya no cierra, una rendija entre el revestimiento y el cimiento o un hueco alrededor de un tubo son condiciones del edificio, y WashingtonLawHelp dice que el inquilino de una casa unifamiliar puede pedir que se reparen. La pregunta útil deja de ser quién paga al fumigador y pasa a ser qué está abierto en este edificio y a quién le toca cerrarlo.

"Causada por el inquilino"

La ley no la define; se decide caso por caso, y no la decide una empresa de plagas. La discusión casi siempre se concentra en comida al alcance, basura, desorden y alimento de mascotas, que es lo que señala un arrendador; lo que un inquilino puede señalar de vuelta es el edificio, porque una rendija de un cuarto de pulgada alrededor de un tubo no la causa el orden de nadie. Cuando hay de las dos cosas es un cuadro mixto. Y para los dos lados: la discusión suele salir más cara que el trabajo, porque los roedores no se detienen mientras se decide quién paga.

Las chinches de cama son otro caso

Llegan cargadas — en el equipaje, un mueble de segunda mano, una bolsa que pasó una noche en otro lado —, así que la pregunta de dónde vinieron es difícil de verdad, y por eso esos pleitos se amargan. Y en un edificio de varias unidades no respetan el límite entre una renta y la siguiente: se mueven por las paredes, bajo las puertas y por los huecos de tubería y cableado. UC IPM dice lo mismo de los edificios de departamentos: como el insecto viaja entre unidades contiguas, el control tiene que incluir a los vecinos y no solo a quien se quejó. Pague quien pague, un tratamiento definido por el edificio da mejor resultado que uno definido por la queja, y quien está en posición de coordinarlo casi siempre es el arrendador o la administración.

Lo que cubre el programa de rentas de Bellingham

Dentro de Bellingham hay una segunda capa. El capítulo 6.15 del código municipal crea el Programa de Registro e Inspección de Seguridad de Rentas: quien tenga una propiedad residencial en renta en la ciudad la registra cada año. La mayoría de las unidades registradas no exentas se inspeccionan más o menos cada tres a tres años y medio; en una propiedad de hasta 20 unidades se inspeccionan no más de cuatro por ciclo, y en una de 21 o más, no más del 20 %, con un tope de 50. Pueden inspeccionar la ciudad o inspectores privados calificados.

El capítulo del código no nombra plagas, pero la lista de inspección que publica la ciudad — la que usan tanto la ciudad como los inspectores privados — sí, en cuatro lugares:

• Aberturas en el cimiento de más de un cuarto de pulgada, marcadas como posible infestación de insectos.
• Paredes exteriores que no están cerradas contra roedores.
• Recubrimientos de pared, piso o techo dañados de modo que dan acceso a roedores e insectos.
• En las obligaciones del dueño: escondites o infestación de plagas o roedores, y señales visibles de roedores o insectos como chinches de cama, hormigas, cucarachas o pececillos de plata.

Así que una inspección de la ciudad puede reprobar una unidad por plagas, o por las aberturas que las dejan entrar. Aun así no es una revisión de plagas en el sentido de alguien buscando una población bajo el piso: es un recorrido con lista, a una muestra de unidades, cada varios años. La obligación del estado y el programa de la ciudad siguen siendo dos cosas distintas.

Si usted es el inquilino

Pasos en orden, y ninguno necesita un abogado para empezar:

• Repórtelo por escrito — un correo o una carta con fecha, no una llamada — y guarde copia. WashingtonLawHelp recomienda pedir las reparaciones por escrito.
• Tome fotos con fecha: excremento, daño, la rendija por donde cree que entra.
• Diga lo que ha notado y no lo que concluyó: "rasguños en la pared arriba de la cama, casi todas las noches, desde las nueve" vale más que "tenemos ratas".
• Pregunte por el edificio y no solo por el tratamiento: por dónde entra y qué lo va a cerrar.
• Lleve un registro de a quién le dijo, cuándo y qué le contestaron.
• Busque consejo donde corresponde: WashingtonLawHelp, un servicio de inquilinos o la oficina de cumplimiento de códigos. Nosotros le decimos qué hay en su espacio bajo el piso, no qué significa su contrato.

Si usted es el arrendador

La rapidez es toda la economía de esto: una chinche encontrada en octubre y bien tratada cuesta una fracción de una población en todo el edificio en febrero. Defina el trabajo por la estructura y no por la queja. Atienda la envolvente una vez — ventilas con malla de metal, una tapa que cierre, perforaciones selladas, barredoras nuevas —: cumple la obligación estructural que ya tiene y en cinco años sale más barato que un contrato recurrente. Y si está en Bellingham, mantenga al día el registro de la ciudad.

La temporada, y lo que hacemos

La presión de roedores en el condado de Whatcom sube fuerte desde finales de septiembre y sigue alta todo el invierno, el peor momento para empezar un pleito; la versión más barata del problema es la exclusión hecha a finales de agosto, cuando nada parece estar mal.

Venimos, encontramos por dónde entra, y le dejamos por escrito el estado del edificio y el trabajo recomendado, en una forma que cualquiera de las partes le puede pasar a la otra; no es una determinación de responsabilidad. No tomamos partido ni escribimos cartas para ganarle una discusión a quien nos paga: una empresa que haría eso por usted lo haría contra usted. Para roedores y lo que hay bajo su piso, la revisión es gratis.

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