Informes de Organismos que Destruyen la Madera en una Venta

La confusión que cuesta dos semanas

Vemos la misma secuencia varias veces al año. Hay una venta en marcha, el informe de alguien regresa con hallazgos — termita de madera húmeda en la solera, pudrición en un espacio bajo el piso —, el prestamista quiere que se atienda, y todos llaman a empresas de control de plagas. Luego se pierde una semana mientras la gente descubre que el documento y el tratamiento los hacen dos licencias distintas. Esta página existe para convertir esa semana en una llamada. No es asesoría legal — somos una empresa de control de plagas, no abogados.

Qué cuenta como organismo que destruye la madera

Más de lo que la gente supone. En Washington el grupo abarca a los organismos que atacan el material de la estructura: hongos, termitas, hormigas carpinteras y escarabajos que perforan la madera. De esa lista salen dos cosas. El hongo de pudrición está en ella, y en este clima es lo que más encontramos y muchas veces lo de más consecuencia: la madera que estuvo mojada lo bastante para pudrirse perdió resistencia para siempre, y no la recupera al secarse. El trabajo del Laboratorio de Productos Forestales sobre el biodeterioro de la madera es tajante con los tiempos: buena parte de la resistencia se va en las etapas tempranas, antes de que la pieza se vea podrida, y por eso una punta dice más que una mirada. Y la hormiga carpintera también: el dueño de casa suele pensar en ella como molestia, pero en una venta es un organismo que destruye la madera y pesa lo mismo que una termita.

Dos documentos distintos

El informe completo es el documento regulado. Según el WAC 16-228-2045, un informe que identifica daño o infestación por organismos que destruyen la madera tiene que ser un informe completo, y el informe completo tiene requisitos concretos. Entre ellos:

• un Número de Control de Inspección del WSDA, obtenido bajo el RCW 15.58.450 y puesto a la vista en el tercio superior de la primera página
• la fecha en que se hizo la revisión, en la primera página
• el nombre del dueño, de su representante o del comprador, y la dirección completa de la propiedad
• el nombre del inspector y su número de licencia del WSDA, en la primera página
• lo encontrado sobre daño, infestación y condiciones que los favorecen
• diagramas de dónde está lo encontrado y de las áreas a las que no se pudo entrar
• una lista de todas las áreas excluidas

El material de WSPMA agrega que es ilegal que una empresa haga inspecciones completas sin una licencia de empresa vigente. La inspección específica es la otra clase: WSPMA la describe como la que sirve para propuestas y presupuestos en el sitio, y no se puede usar en una compraventa, restricción que tiene que decir el propio documento en negritas. En corto: el documento que pide una venta es el completo, y viene de un inspector con licencia aparte, con licencia de empresa y con número de control.

Dónde estamos nosotros, con precisión

Queremos ser exactos aquí, porque ser vagos nos ganaría trabajo que no nos toca. No somos inspectores estructurales de plagas: no hacemos el examen que pide una venta y no emitimos ese informe. Si su venta lo necesita, necesita otra licencia, y se lo decimos en lugar de tomar el trabajo y arreglarlo después.

Sí tenemos licencia para tratar organismos que destruyen la madera: es la categoría PCO Structural del WSDA, que cubre el control de las plagas que atacan el material de la estructura, incluidos hongos, termitas, hormigas carpinteras y escarabajos que perforan la madera. Tratar lo que identificó el informe de otro es exactamente nuestro trabajo. Lo que usted recibe de nosotros después es un registro del tratamiento: qué puntos se trataron, con qué producto, dónde y en qué fecha, más una nota de cuáles son reparaciones del edificio y no tratamiento. A propósito no es un documento de hallazgos, porque ese es el informe regulado de arriba, y nosotros no emitimos ese informe. Ese límite no es algo de lo que nos disculpemos: es la razón de que pueda confiar en lo que sí decimos.

Lo que tiene que pasar después

Un informe con hallazgos casi siempre genera tres trabajos distintos. Uno, el agua: casi todo caso en este condado está detrás de un problema de humedad, porque la termita de madera húmeda, la hormiga de humedad y el hongo necesitan madera mojada, y un tratamiento en un edificio que sigue mojado se va a necesitar otra vez. Las fuentes de siempre — terreno que baja hacia el cimiento, bajantes contra la pared, barrera de vapor rota, una fuga lenta bajo un baño — las arregla un contratista de drenaje, un plomero o un constructor.

Dos, la madera: la que perdió capacidad estructural no la recupera, y hay que cortarla y reemplazarla, trabajo de carpintero. Tres, el organismo: el tratamiento, que es lo nuestro. Una venta eficiente corre los tres en paralelo; la falla común es tratar primero y reparar después, y descubrir que la reparación dejó a la vista material que se debió tratar.

El orden que no tarda un mes

Pida la cotización del tratamiento mientras se escribe el informe: son independientes, y esperar al informe final agrega una semana sin razón. El agua primero, o al mismo tiempo. El reemplazo estructural antes del tratamiento final, porque la madera nueva que entra en un lugar con historial conviene tratarla con borato antes de taparla. Y todo en paralelo desde el día en que llegan los hallazgos, que comprime el asunto a unas dos semanas.

Lo que suele haber detrás en este condado

La pudrición va primero y suele ser el número más grande: aquí la temporada mojada va de octubre a abril sin un tramo seco que saque la humedad, y la madera que se moja se queda mojada. La solera y la viga de borde son el lugar de siempre, y pesan más que el mismo caso en un poste de cerca. La termita de aquí es la de madera húmeda, que necesita madera ya mojada, aunque vale revisar si hay tubos de lodo en el cimiento. En lotes con árboles grandes aparece la hormiga carpintera, y lo difícil es encontrar la colonia madre. Y los escarabajos que perforan la madera muchas veces son historia: varias especies solo atacan madera recién cortada, así que muchas veces lo honesto es que no hace falta tratar.

Leer un informe sin asustarse

Un informe se escribe para ser completo y no para tranquilizar. Separe el daño, la actividad presente y las condiciones que la favorecen, que tienen distinta urgencia. Fíjese en dónde: el daño en una cerca no es daño en una solera. Revise las áreas excluidas: un rincón sin acceso es un hueco en el cuadro, no un resultado limpio. Pregunte cuál es la fuente del agua, porque si nadie lo sabe el diagnóstico está incompleto. Y pida por separado el presupuesto de reparación y el del tratamiento.

Al que vende: atiéndalo antes de listar la casa, porque un problema descubierto durante la venta se negocia con prisa y la concesión sale mayor que la reparación. En un refinanciamiento no hay fecha de cierre apretando, así que se puede hacer todo en el orden que aguanta: agua, estructura, tratamiento.

Una pregunta que no resolvemos aquí

Para no exagerar lo de arriba: la descripción del WSDA para la categoría PCO Structural indica que esa categoría puede hacer inspecciones específicas — las de propuesta y presupuesto que no sirven en una venta —, y el material de WSPMA describe la misma distinción. Si esa lectura es correcta, nuestro alcance es algo más amplio de lo que dice esta página. No hemos actuado en consecuencia, porque eso no es una determinación regulatoria; es una pregunta para el WSDA o un abogado, y mientras no haya respuesta por escrito describimos nuestro alcance de forma conservadora. Lo decimos aquí porque una empresa que solo cuenta las dudas que la favorecen no está siendo honesta con usted.

Lo que sí hacemos: venir a ver lo que se encontró y cotizar el tratamiento, gratis y casi siempre en un par de días; decirle claro qué puntos del informe son tratamiento de plagas y cuáles son reparación del edificio, incluidos los que no nos pagan; seguir el agua; y mandarlo con un inspector estructural de plagas con licencia donde la venta necesita el informe mismo, y con un constructor, un plomero o un contratista de drenaje donde esa es la respuesta.

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